تعریف

دعوی خلع ید ، رفع تسلط غاصبانه شخصی از ملک است که از سوی مالک رسمی اقامه می شود . به عبارتی در دعوی خلع ید مالک  ادعا میکند که ملک او عدواناً به وسیله شخص دیگری تصرف شده است و یا اینکه قبلا با اجازه او تصرف کرده ، علیرغم عدم استحقاق بر ادامه تصرف ، از استرداد آن خودداری می نماید . دعوی خلع ید از مهمترین و شایع ترین دعاوی در زمینه ملکی است.

مختصات دعوی خلع ید

۱. غیر منقول بودن مال

غالب حقوقدانان بر این باورند که دعوی خلع ید باید نسبت به مال غیر منقول مطرح شود . اگرشخصی بر مال منقول دیگری به نحو عدوان چیره شود ، برای استرداد آن اگر دعوی خلع ید مطرح شود قابلیت استماع نخواهد داشت و مالک باید دعوی استرداد مال عنوان نماید . بعضی از کارشناسان عقیده دارند دعوی خلع ید نسبت به مال منقول نیز قابلیت استماع دارد . اداره حقوقی قوه قضائیه هم با این افراد هم عقیده است (نظریه شماره 3875/7 مورخ 7/10/62)

 2. در ید مدعی علیه باشد

منظور از ید دست اندازی به مال دیگری نیست بلکه منظور وقوع تسلط و استیلاء عرفی است .  معیار و نشانه یکسانی ندارد. در این مورد الزاما باید به عرف رجوع کرد . قصد استیلاء و تصرف هنگام ورود به ملک رکن مهمی در نگاه عرف تلقی میشود . چنانچه چندین نفر با قصد مشترک این کار را انجام دهند ، در این حالت تمام متصرفین غاصب محسوب می شوند و همه آنها در برابر مالک مسئول هستند . ممکن است کسی خودش غصب و یا دستور انجام را به شخص دیگری بدهد و هرگاه الف به امر و دستور دیگری در خانه ای سکونت ورزد ، آمر را باید غاصب شمرد. اما گاهی ممکن است ملک توسط فردی تصرف شود و او عین یا منافع آن را به دیگری واگذار نماید به عنوان مثال ملک را غصب نموده و سپس آن را فروخته یا به اجاره گذارد ، در چنین موردی ضروری است که دعوی خلع ید علیه هر دو شخص مذکور مطرح گردد تا احیاناً در اجرای حکم محکوم له با مشکلی مواجه نگردد .

3.عدوانی بودن تصرف

عداوانی بودن تصرف،شرط ضروری وقوع غصب است . در این زمینه تعریف خاصی از قانون ارائه نشده . عدوانی بودن جنبه نوعی دارد و به طور کل باید بدون مجوز قانونی و به ناحق باشد. هرگاه کسی به تصور مالک بودن ملک غیر را تصرف نماید، غاصب محسوب می گردد . مساله تجاوز به حق دیگری است خواه این تجاوز عمدی باشد یا غیر عمد . اگر خریداری مال مغصوب را بخرد همین که بر آن مسلط شود از نظر قانون غاصب و مسئول است ، هرچند که هیچ تقصیری را نتوان به او نسبت داد و تصرفات متصرف باید بدون اجازه مالک باشد . ماده 310 قانون مدنی بیان می دارد اگر کسی مالی به عاریه یا ودیعه و امثال آنها در دست اوست منکر گردد از تاریخ انکار در حکم غاصب است .

برخلاف باور عمومی در این مورد سکوت علامت رضا نیست و عدم اقدام قانون مالک به هیچ وجه نشان دهنده تمایل و اذن به ادامه غصب نیست. نکته مهم دیگر این است که عدوانی بودن تصرفات موجب نمیشود که حقی برای غاصب ایجاد شود. متصرف زمانی می تواند به واسطه اقداماتی که انجام داده، مطالبه حقی نماید که تصرفاتش دارای منشاء قانونی باشد .

4. مالک بودن معترض به غاصب

در این نوع دعوی ابتدا باید مالک بودن خود را ثابت نماید زیرا اگر خواهان مالک نباشد ، برای طرح دعوی مذکور ذینفع محسوب نمی شود و به همین علت قرار رد دعوی صادر خواهد شد . بیایید بررسی نماییم که از منظر قانون مالک به چه کسی گفته میشود.

دو محور اساسی در این باب موجود است که اولی مواد 46 و 47 و به ویژه 22 قانون ثبت و دیگری رای وحدت رویه به شماره 672 مورخ 1/10/83  می باشد. مطابق با این رای وحدت رویه ((خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است ، بنابراین طرح دعوی خلع ید  قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست .

بنا به مراتب و با توجه به مواد 46،47و48 قانون ثبت اسناد و املاک ، رای شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می شود ... )) بنا بر این مدعی باید دارنده سند رسمی باشد . در خصوص اینکه آیا حکم دادگاه مثبت مالکیت است یا خیر نیز بین قضات اختلاف نظر وجود دارد .

به موجب نظریه شماره 2186/7 مورخ 8/3/1379 اداره حقوقی قوه قضائیه وجود رای قطعی محکمه بر اصالت سند یا رای قطعی مبنی بر الزام فروشنده به انتقال ملک ، کافی برای طرح دعوی خلع ید می باشد .اما در مورد روابط استیجاری می توان با کمک سند عادی ، مالکیت بر منافع را اثبات و دعوی خلع ید مطرح نمود البته مشروط بر اینکه قرارداد اجاره منقضی نشده باشد .

 

دعوی خلع ید از املاک مشاعی

مالکیت مشاع یعنی بیش از یک شخص مالک تمام مالی باشند، برای مثال دو برادری که خانه پدر را به ارث می برند در عین حال که بر هر ذره آن مالکیت دارند ، بر هیچ قسمتی از آن نمی توانند ادعای مالکیت مستقل داشته باشند . بهمین جهت است که هیچ یک از مالکین مشاع بدون اذن دیگران حق تصرف در مال مشترک را ندارند .

 در ماده 571 قانون مدنی آمده است «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه» بر این اساس هرگاه بیش از یکنفر بر ملکی مالکیت داشته باشند مالکیت آنها بر ملک مذکور به نحو اشاعه بوده و مالکیت مشاعی محقق می گردد . مال مشاع در مقابل «مال مفروز» یا «ملک اختصاصی» است که آن عبارت است از مالی که شخص به نحو انحصار، مالک آن باشد؛ مانند خانه یا ماشینى که منحصراً در ملک یک فرد است و کسى با او شریک نیست و اگر قبلاً نیز مشاع بوده فعلاً تقسیم شده و هر کدام سهم خاص به خود را مالک‌اند.

همانطور که گفته شد دعوی خلع ید باید علیه کسی مطرح شود که برملک مدعی تصرف دارد در غیر اینصورت دعوی رد خواهد شد اما در خصوص خلع ید از ملک مشاعی بررسی چند نکته ضروری است :

1. طرح دعوی علیه تمامی شرکا لازم نیست

2. طرح دعوی علیه همه متصرفین ضروری نیست

3. طرح دعوی از سوی یک یا چند تن از مالکین مشاعی جهت رسیدگی به دعوی کافی می باشد

 

اجرای حکم خلع ید مشاعی

منطبق بر ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی اگر به نفع یکی از مالکین مشاعی ، حکم خلع ید صادر شود ، ملک از متصرف خلع ید میشود اما در اختیار برنده نیز قرار نمیگیرد زیرا که ملک همچنان مشاع به حساب می آید و تصرف برنده دعوی بر کل ملک نیز همان حالت غصب را ایجاد مینماید .

 

مقایسه دعوی خلع ید با تخلیه

شباهت این موارد در این است که ملک را از حیطه تصرف شخصی در آورده و به ذیحق قانونی مسترد می نمایند.

تفاوت ها :

۱. تخلیه ناشی از قرارداد اجاره و خلع یاد ناشی از تصرفات غاصبانه است.

۲.دعوی خلع ید مالی و دعوی تخلیه غیر مالی است .

 

مقایسه دعوی خلع ید با دعوی تصرف عدوانی

 وجوه تشابه :

۱.ملک به نا حق تصرف شده

۲. استیلاء بر ملک دیگری ضروری است

۳. عدوانی بودن تصرف از ارکان دعواست

۴. از حیث صلاحیت مرجع رسیدگی کننده نیز دارای تشابه هستند (محل وقوع ملک)

 

تفاوتها :

۱. دعوی خلع ید دارای ماهیت کاملاً حقوقی می باشد ولی دعوی تصرف عدوانی با جمع بودن شرایط می تواند ماهیت کیفری نیز داشته باشد .

۲. در دعوی رفع تصرف عدوانی موضوع مالکیت  نیست صرف سبق تصرف کفایت مینماید. در حالیکه در دعوی خلع ید این موضوع اهمیتی ندارد.

۳. در دعوی خلع ید رضایت مالک و نحوه استیلاء غاصب بر ملک تاثیری در دعوی ندارد لیکن در تصرف عدوانی عدم رضایت قبلی مدعی شرط است. یعنی اگر شما به شخصی اذن ورود داده باشید و حالا خارج نشود نمیتوانید دعوای تصرف عدوانی طرح نمایید.

۴. برای تحقق تصرف عدوانی عدم رضایت متصرف سابق نسبت به تصرفات لاحق کافی است . اما . همچنین دعوی تصرف عدوانی اختصاص به اموال غیر منقول دارد درحالیکه دعوی خلع ید تنها اختصاص به اموال غیر منقول ندارد ( در این خصوص نظر مخالف نیز وجود دارد ) .

 

هزینه دادرسی دعوی خلع ید

مبنای محاسبه هزینه دادرسی قیمت منطقه ای ملک است