دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

 

تعاریف

درخواست دستور فروش :

 دادخواستی است که شرکا در صورت عدم توافق برای فروش ملک مشاع غیر قابل افراز ، به دادگاه ارائه می دهد .

افراز ملک مشاع :

یعنی تقسیم ملک به نسبت سهم هر یک از شرکاء

گواهی نامه عدم افراز :

چنانچه ملک با تصمیم اداره ثبت غیر قابل تقسیم باشد ، گواهینامه ای به احد شرکا تسلیم شده که در آن غیر قابل افراز بودن ملک تصریح می گردد .

تقسیم ملک مشاع :

بعضی از املاک مانند زمین ها بزرگ قابل تقسیم میباشند و بعد از تحدید حدود هر یک از شرکا زمین بین آنها تقسیم میشود.

ملک غیر قابل افراز :

مثال بارز آن آوارتمان هایی هستند که نمیشود به طور منطقی و عاقلانه تقسیم نمود. مثلا خانه ایی که به مورثین به ارث رسیده و قانونا نمیشود یک اتاق را به نام خواهر زد و برای آشپزخانه برای مادر سند تک برگی گرفت . در کل باید یا در یک سند فقط سهم هریک به طور مشاعی تعیین و یا همه خانه را یکجا بفروش رساند و پول آن را تقسیم نمود.

 

تبیین افراز ملک مشاع

تقسیم مال مشاع ممکن است به توافق یا به اجبار باشد . مطابق با ماده 589 قانون مدنی شریک می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند .

۱. هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا اتفاق نظر باشد و نقشه ایی برای تقسیم بین خود داشته و فقط تمایل داشته باشند آن را بصورت رسمی در آورند ، طبق ماده 591 قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد .

۲. در صورتی که یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند ،

الف)  در ماده 591  قانون مدنی قانونگذار برای توافق استثناء قائل شده است و به صراحت گفته تقسیم نباید مشتمل بر ضرر باشد .

ب) در ماده 595 قانون مدنی آمده * هر گاه تقسيم متضمن افتادن تمام مال مشترك يا حصه يك يا چند نفر از شركاء از ماليت باشد تقسيم ممنوع است ،  اگر چه شركاء تراضي نمايند * برای مثال نمی توان اتومبیل یا مبایل  مشاع را تقسیم کرد چون این تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک می گردد .

ج)  در ادامه در ماده 589 قانون مدنی نیز پس از قید عبارت * هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ... *  بلافاصله به دو استثناء بر قاعده حق تقسیم اشاره و می افزاید * ... مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع ، یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند *

۳. حال ممکن است یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم نباشند و منافع خود را در ادامه بدانند . در این صورت متقاضی می تواند از دادگاه حکم به تقسیم را تقاضا نموده و ایندرخواست در صورتی پذیرفته می شود که ملک قابل تقسیم بوده واز مالیت  نیفتد. حالا باید فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید . که پس از طی شرایط قانونی ملک فروخته شده و سهم هر یک از کل مبلغ داده میشود .در بعضی موارد شرکایی که خواهان نکهداری ملک هستند سهم متقتضی افراز را پرداخت و وی را از شراکت خارج مینمایند.

 

دستور فروش ملک مشاعی

چنانچه ملک غیر قابل افراز بوده و گواهی مخصوص عدم افراز نیز صادر شود متقتضی با دیگر اسناد موجود به دادگاه صالح مراجعه و تقاضای فروش مال مشاع را تقدیم مینماید. در این صورت پس از صدور دستور، ملک به مزایده گذاشته شده و آماده فروش است . لازم به ذکر است که متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل دیگران در مزایده شرکت نموده ، بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری نمایند .

۱. تصميمي كه دادگاه در برابر اينگونه درخواستها اتخاذ مي نمايد در قالب حكم يا قرار نيست ، بلكه دستور بوده و قابل تجديد نظر و فرجامخواهي نمي باشد .

۲. با عنایت به اینکه دستور فروش حكم نیست ، نیازمند تقاضاي صدور اجرائيه نمي باشد و صرف تقاضاي اجراي حكم از طرف یکی از شركا كافي می باشد.

 

موارد منع افراز املاک و اراضی

  1. هرگاه تقسیم متضمن افتادن از مالیت باشد ، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند .

2 . تقسیم ملک از از موقوفه جایز است ، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست .

  1. اجبار به تقسیمی که همراه با ضرر باشد ، جایز نیست . ضرر عبارت است از *نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد*.

 

 

تفاوت تفکیک و افراز

۱.  مرجع  صالح برای درخواست افراز و تفکیک متفاوت است :

الف ) مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد .

ب ) مرجع درخواست افراز حسب مورد هم می تواند اداره ثبت و هم می تواند دادگاه مربوطه باشد.

  1. پس از تفکیک حالت اشاعه باقی است ، لیکن پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد .
  2. در افراز تعیین تکلیف نهایی با دادگاه ولی در تفکیک با اداره ثبت می باشد .

۴.  تفکیک هم در مورد ملک مشاع صورت می گیرد و هم غیر مشاع ، اما مقوله افراز فقط در باب املاک مشاع می باشد .

  1. تفکیک در حالت توافق مالکین امکانپذیر است ولی لازمه افراز عدم رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم یکدیگر می باشد .

۶.  در صورت اعتراض یکی از شرکاء:

الف)  ادامه عملیات تفکیک متوقف می شود و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد.

ب) پذیرفته نیست  و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند .

  1. حجر مالکین یا مالک دخالتی در مقوله تفکیک ندارد ، اما اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد ، افراز با دادگاه خواهد بود .