سرقفلی

 

تعریف

سرقفلی پـولی است که مستأجرهمزمان با اجاره  یک مکان تجاری به مؤجر(مالک) پرداخت میکند ولی مالک خود ملک نمیشود و در واقع موجر مالک ملک باقی میماند . در این حالت مالک سرقلی، مستاجر به حساب میاید و طبق قرارداد اجاره با مالک ملزم به پرداخت اجاره میباشد.

 

انواع سرقفلی

اجاره ملک و انتقال سرقفلی : صاحب سرقفلی حق انتقال این حق را هرزمان که بخواهد دارد و آزاد به معامله است. قیمت سرقفلی را به نرخ زمان تخلیه از موجر مطالبه کند.

انتقال ملک همراه با سرقفلی :صاحب سرقفلی حق انتقال این حق را هرزمان که بخواهد دارد و آزاد به معامله است. در این حالت یک نفر مالک خود ملک و حق سرقفلی به صورت همزمان است.

 

خصوصیات حقوقی سرقفلی

سرقفلی یک حق مالی است و قابل معامله و توارث می باشد.

سرقفلی تنها با توافق اشخاص ایجاد می شود و اجبار قانونی ندارد .

 

تفاوت سرقفلی با مالکیت

مالک سرقفلی شخصی است که هنگام اجاره ملک تجاری با توافق مالک مبلغی را مازاد بر اجاره بها پرداخت میکند و به این ترتیب مالک حق سرقفلی میشود .در این فرض نامبرده حق انتقال سرقفلی به اشخاص دیگر را ندارد و اذن مالک در این مورد الزامیست.

شخصی هم که مالک ملک است حتی با اینکه حق سرقفلی را واگذار کرده است اجازه فروش ملک را دارد و به هیچ وجه این موضوع حقوق مربوط به سرقفلی را زیر سوال نمیبرد . حتی اگرملک به موجب ارث به وراث منتقل شوئ هیچ خللی در حق سرقفلی ایجاد نخواهد شد.

 

 

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 به این صورت ایجاد میشود که به هنگام انعقاد قرارداد اجاره مالک مبلغی را که مورد توافق طرفین است در ازای انتقال حق سرقفی به مستاجر دریافت میکند . طبق قانون فوق هنگامی که طرفین قصد اتمام این قرارداد را داشته باشند مالک آن مبلغی را که دریافت کرده باید به ارزش روز به مستاجر برگرداند.

در صورتی که حق کسب و پیشه در قانون سال 56 مورد اشاره قرار گرفته و نحوه ایجاد آن این است که ، مستاجر در مدت زمان تسبتا زیادی که عرف تعیین میکند در آن محل اشتغال داشته و آن محل مورد استقبال و اعتماد افراد قرار گرفته با حسن شهرتی نسبی روبرو میشود . به اندازه ایی که حتی اگر مستاجر آن حل را ترک کند بازهم مشتریان خاص خود و این حسن شهرت را به همراه خواهد داشت . از بابت این امتیاز ایجاد شده در مرور زمان به اصطلاح حق کسب و پیشه متولد میشود . ولی مانند حق سرقفلی به هیچ وحه نیازی نیست که کستاجر وجهی بابت تحصیل این حق به مالک پرداخت نماید.

حق کسب و پیشه ممکن است در طول زمان و به دلیل حسن شهرت ایجاد شود، و تی ممکن است ایجاد هم نشود . در صورتی که ایجاد حق سرقفلی صرفا منوط به توافق مالک و مستاجر ملک تجاری و نیز پرداخت وجه تعیین شده است . حتی اگر مدت زمان و حسن شهرتی هم درکار نباشد .

ارزش و میزان ریالی حق کسب و پیشه را عرف تعیین میکند . در عمل توسط کارشناس مربوطه ارزیابی و قیمت گذاری خواهد شد  . در صورتی که ارزش ریالی و مبلغ حق سرقفلی توسط موجر و مستاجر به شکل توافقی تعیین می شود.

حق سرقلی قابل اسقاط است زیرا توافق طرفین سبب وجود آن میباشد در حالیکه حق کسب و پیشه را زمان و حسن شهرت ایجاد میکند

 

تخلیه به علت نیاز شخصی مالک

اینگونه نیست که به محض اتمام مدت قرارداد اجاره مستاجر ملزم به تحلیه باشد و اجاره خود به خود تمدید میشود .

اما در موارد زیر مالم میتواند جهت تخلیه ملک اقدام نماید :

1.با نیت تخریب و بازسازی ملک

  1. نیاز شخصی مالک برای کسب و کار در همان محل
  2. مالک یا خویشاوندان نزدیکش برای سکونت به آن محل نیاز داشته باشند.

نکته مهمی که در قانون سال 56 وجود داشت آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا مهارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.

 

ارزش سرقفلی یا حق کسب چگونه تعیین می‌شود؟

بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:

طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.

شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.

موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت

نوع کسب و کار مستأجر

مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و…)

وضع محل اجاره از نظر بنا

 

 

نکته :

اگر مالک، ملک خود را به شخص دیگری بفروشد باید بدانید که مالک جدید ملزم به پذیرش و رعایت تمام توافقات شما با مالک قبلی در زمینه سرقفلی است، ضمن اینکه مالک جدید حق و حقوقی بیش از مالک قبلی ندارد. بنابراین نیازی به عقد قرارداد جدید با مالک جدید نیست و در صورت عقد قرارداد جدید نیز حق و حقوق قبلی تغییری نمی‌کند.

اگر مالک با مراجعه به دادگاه برای تخلیه اقدام نماید ، مستاجر میتواند تقاضا کند حقوق مربوط به سرقفلی نیز مرد بررسی قرارگیردد و اینگئنه نیست که ابدا ملک تخلیه شود و سپس مستاجر مجبور باشد برای دریافت حقوق خود دوندگی کند .

 

انتقال سرقفلی

به موجب قانون سال 76 مستاجر مجاز به انتقال حق سرقفلی به غیر میباشد مگر اینکه صراحتا این حق از او سلب شده باشد.

به موجب ارث : این حق به محض فوت دارنده به وراث منتقل میشود.

واگذاری توسط مساجر به ثالث : در این صورت اجازه قبلی مالک الزامیست.

انتقال قضایی : زمانی است که انتقال ملک به موجب حکم مقام قضایی باشد.

 

وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چیست؟

در عمل و عرف به انتقال کلیدی معروف است . یعنی بدون گذراندن مراحل قانونی و الزامی مستاجر حق استفاده از ملک را به ثالث میدهد . این اتفاق غیر قانونی است و باعث بروز مشکلاتی برای مستاجر اولی میشود .

چه اقداماتی باعث لغو حق سرقفلی می شود؟

تعدی و تفریط مستاجر نسبت به ملک و همچنین انتقال و واگذاری بدون اذن مالک ک.جب بروز حق فسخ برای مالک میشود .

انتقال و فروش سرقفلی چگونه است؟

اجازه صریح مالک در این مورد الزامی است

حکم انجام تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی چیست؟

اگر در حدی باشد که عرفا بتوان گفت تعدی و تفریط صورت گرفته حق فسخ برای مالک ایجاد میشود

فرق بین سرقفلی با مالکیت چیست؟

مالکیت حق عینی مالک نسبت به ملک می باشد ولیکن حق سرقفلی حق مستأجر به منافع ملک می باشد.

پرداخت قیمت روز سرقفلی در اجاره های مشمول روابط مؤجر و مستأجر 1356 چیست؟

به استناد رای وحدت رویه ارزش ریالی آن توسط کارشناس رسسمی دادگستری محقق میشود

آیا سرقفلی قابل توقیف است؟

به حکم قضایی قابل توقیف است لیکن انتقال آن صرفا با اجازه ماک امکان پذیر است

شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟

مستاجر در صورتی که اذن مربوطه را ازجانب مالک داشته باشد مجاز به این عمل است.

برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی باید رعایت شود؟

ملک تجاری و دارای پایان کار باشد

 

حق تخلیه برای مالک

اگر حق مستاجر حق انتقال نداشته باشد و با این حال ملک را به ثالث منتقل نماید مالک میتواند با پرداخت نصف ارزش سرقفلی ملک را تخللیه نماید.

 

چنانچه شغل خاصی بین مالک و مستاجر تعیین شده باشد و مستاجر بدون هماهنگی اقدام به تغییر شغل نماید مالک میتواند بدون پرداخت سرقفلی به مستاجر ملک را تخلیه نماید

 

تعدی و تفریط نیز یکی دیگر از مواردیست که منجر به ساقط شدن حق کسب و پیشه می شود .تعدی یعنی انجام اقدامی به ضرر مالک و تفریط یعنی خودداری از انجام اقدامات لازم به جهت نگهداری معقول از ملک.

 

عدم پرداخت اجاره بها توسط صاحب سرقفلی می تواند دلیلی برای ساقط شدن حق سرقفلی باشد . مالک می تواند با مراجعه به مراجع قضایی اظهارنامه برای مستاجر ارسال کند، اگر پس از دو بار ارسال اظهار نامه اجاره بها پرداخت نشود، مالک قادر است حکم تخلیه ملک را به صورت قانونی دریافت کند.

 

قانون روابط موجر و مستاجر
‌فصل اول - روابط موجر و مستاجر
‌ماده 1- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی،
تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و
نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات
مندرج در این قانون و شرایط‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
‌ماده 2- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و
به‌امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان
شهود گواهی گردد.
‌ماده 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه
عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با
سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی
توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
‌ماده 4- در صورتی که‌موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند
تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌تحویل مورد اجاره به موجر
موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت
مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران
خسارات وارده‌و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان
با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌دادخواست
مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت
دایره اجرا از تسلیم‌وجه یا سند به مستاجر به همان میزان‌خودداری و پس از صدور رای
دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
‌ماده 5- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه
حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات
حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

‌فصل دوم - سرقفلی

‌ماده 6 - هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را
تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت
اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی
دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
‌تبصره 1 - چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به
دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌حق مطالبه سرقفلی از مالک
را ندارد.
‌تبصره 2 - در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید،
هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.
‌ماده 7 - هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستاجر
باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌نداشته باشد و متعهد شود که
هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر
می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود
دریافت نماید.
‌ماده 8 - هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌غیر مستاجر
اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌واگذار نماید ، مستاجر
می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و
دریافت نماید.
‌ماده 9 - چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد
و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌باشد هنگام تخلیه عین
مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
‌ماده 10 - در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین
طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد.
‌تبصره - مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.
‌ماده 11 - اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون
مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌بود.
‌ماده 12 - آئین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه‌های
دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران‌خواهد رسید.
‌ماده 13 - کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.
‌تاریخ تصویب 1376.5.26
‌تاریخ تایید شورای نگهبان 1376.5.29