نکات حقوقی و فنی قرارداد مشارکت در ساخت

هر قرارداد مشارکت در ساختی منحصر به فرد بوده و نه باید و نه میتوان از فرم های خام بدون مشورت یک متخصص استفاده نمود. همگی میدانیم که در دنیای حقوق هر لغت توانایی عجیبی دارد و میتواند همه چیز را عوض کند.

  1. قرارداد مشارکت اصولا سود و خطر بیشتری نسبت به فروش ملک دارد و تا لحظه ایی که کاملا آمادگی آن را ندارید، اقدامی نکنید.
  2. جهت  تعیین بلاعوض، زمان بندی، تعیین شرایط ساخت ، تاییده ­ها، تعیین قدرالسهم، نقشه­ ها، و غیره حتما با یک کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کنید.
  3. از نوشتن عبارت معامله، بیع، مبایعنامه و … بپرهیزید و در تمام صفحات “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید.
  4. در تمامی صفحات یک شماره قرارداد یکسان و تاریخ امضا مشخص کنید
  5. جهت تعیین مشخصات طرفین موارد ذیل الزامیست .
  • نام و نام خانوادگی
  • شماره ملی
  • آدرس دقیق با کدپستی
  • شماره تلفن ثابت و موبایل
  1. افرادی که به عنوان وکیل از طرف دیگری وارد قرارداد میشوند باید وکالت نامه را پس از استعلام ضمیمه قرارداد نمایند
  2. در مورد املاک وراثتی با دقت بالا اوراق انحصار وراثت را بخواهید
  3. در انتخاب سازنده حتما دقت کنید همه چیز فقط قرارداد خوب نیست حتما یک سازنده متعهد انتخاب نمایید.
  4. اگر سازنده تعداد زیادی پروژه در حال اجرا دارد باید بیشتر تحقیق کنید.
  5. اگر سازنده منطقه­ ی ساخت خود را تغییر داده با دقت بیشتری تحقیق کنید.
  6. در مورد نمونه کار های معرفی شده از جانب سازنده از همسایه ها تحقیق بعمل آورید.
  7. با سازندگانی که نمونه کار اجرا شده ندارند مشارکت نکنید.
  8. اگر سازندگان چند نفر هستند آنها را متضامنا متعهد به انجام تعهدات و خسارات نمایید.
  9. در صورت تعدد مالکین هر یک را جداگانه مسئول تعهداتش نمایید.
  10. در خصوص مشارکت با شرکت های حقوقی حتما اساسنامه ، آخرین آگهی تغییرات، حدود اختیارات نماینده و حق امضای ایشان را چک کنید
  11. طرفین موظف شوند هرگونه تغییر نشانی را کتبا اطلاع دهند.
  12. اگر ملک تجاری است درخصوص مالکیت تجاری و سرقفلی  حتما تصمیم گیری شود.
  13. مشخصات پلاک ثبتی با ذکر اصلی، فرعی، تفکیکی و قطعه و آدرس دقیق طبق سند و آدرس پستی و متراژ آن ذکر شود.
  14. پس از امضای قرارداد فقط و فقط وکالت کاری جهت انجام امور اداری بصورت مدت دار به سازنده داده شود.
  15. در اختیار قرار دادن اسناد مالکیت در تمام طول مدت قرارداد ضروری نمی ­باشد. در صورت لزوم می توان کپی برابر اصل سند را در اختیار سازنده گذاشت.
  16. پس از تصویب و اجرایی شدن طرح تفصیلی در سال ۹۲، به موارد کمتری خارج از ضوابط شهرداری مجوز داده شد.در خصوص تعیین تراکم ساختمان با یک کارشناس شهرداری مشورت کنید و به وعده ­های افرداد غیر متخصص توجه نکنید.
  17.  لزوما سازنده ­ای که بلاعوض بیشتری می­ دهند، گزینه ­ی بهتری نیست.
  18. در صورت دریافت قرض­ الحسنه اسکان ، مدت و میزان آن را مشخص کنید.
  19. در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتما توافقی صورت گیرد.
  20. برای دریافت وجه بلاعوض قرارداد چک بانکی دریافت شود و الا بابت عدم وصول چک­های بلاعوض، ضرر و زیان و حق فسخ یکطرفه برای مالکین در نظر گرفته شود
  21. از نظر حقوقی سند معتبری که بتوان با استناد به آن تراکم، طبقات، مشاعات و قرارداد مشارکت را تنظیم نمود جواز (پروانه تخریب و نوسازی)می ­باشد. اما به دلیل وجود هزینه­ ها و زمان زیاد تهیه جواز توصیه می ­شود که قرارداد مشارکت بر اساس جزیئات دستورنقشه تنظیم شود ولی پرداخت بلاعوض، تخلیه ملک ، پس از دریافت جواز صورت گیرد. 
  22. توجه داشته باشید که کد رهگیری اولا اختیاری بوده دوما به معنی رسمی بودن قرارداد نیست و سوما عملا چنین فرمتی در اتحادیه املاک وجود ندارد .
  23. توصیه میشود این موارد ذکرنشوند “طرفین خیار تدلیس، و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می­ نمایند”.
  24. بسیاری از بنگاه­ سعی دارند تا هرگونه امکان فسخ قرارداد را از طرفین سلب کنند. یک قرارداد خوب باید امکان فسخ حتی بدون مراجعه به محاکم را داشته باشد.
  25. قرارداد مشارکت در ساخت هیچ گونه فرمت تایید  شده از جانب اتحادیه املاک ندارد
  26. مدت قرارداد حتما از زمان امضای قرارداد تا دریافت اسناد تک برگ تحت 4 مقطع زیر نوشته شود و امکان فسخ و محاسبه خسارات در هر مرحله ممکن باشد.
    • دریافت جواز تخریب و نوسازی از شهرداری مربوطه
    • تکمیل سفت کاری
    • پایان نازک کاری و تحویل واحد ها
    • دریافت اسناد تک برگ
  1. قدرالسهم هر یک از طرفین به تفکیک مشخص و معین شود.
  2. حتما تعیین سهم عرصه و اعیان را ذکر نمایید.
  3. در خصوص تعیین تراکم در طبقات مختلف بصورت شفاف و بدون ابهام عمل کنید.
  4. برای عدم حصول این تراکم یا طبقات به واسطه  شهرداری یا هر ارگان دیگر ( در صورتی که قصور از طرف سازنده نباشد) راهکاری جهت مذاکره مجدد/دریافت ضرر و زیان/ فسخ قرارداد بصورت یکطرفه تعیین نمایید.
  1. در خصوص پیش فروش توصیه می شود که تا زمان اتمام عملیات ساختمانی این حق به سازنده داده نشود. اما در هر صورت اگر تصمیم بر پیش فروش گرفته شد حتما تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس از آن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه به نام سازنده شده و با توافق کتبی مالکین پیش فروش صورت گیرد.
  2. حداکثر ۸ ماه پس از تحویل آپارتمان ها برای دریافت سند تک برگ مهلت تعیین کنید.
  3. در خصوص اقدام جهت دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری نمی ­باشد.
  4. در خصوص زمانبندی جهت دریافت جواز، با توجه به کنترل­ های شهرداری، نظام مهندسی، آتش نشانی و … در تهران حداقل ۸ ماه برای این کار درنظر گرفته شود.
  5. به هیچ وجه قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض) ملک را در اختیار سازنده نگذارید.
  6. در خصوص انتقال قدرالسهم به نام سازنده حتما در ۳ الی ۴ مرحله و با توجه به هزینه کرد سازنده صورت گیرد::
  •  پس از دریافت جواز (در صورتی که عوارض ساختمان مبلغ معادلی از ارزش زمین باشد)
  • پس از اتمام سفت کاری
  • پس از تحویل ملک قابل سکونت
  •  پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی
  1. در بعضی موارد سازندگان پیشنهاد میدهند یک بار 6 دانگ به نام ایشان شده و پس از طی هر مرحله به مالکین برگردانده شود تا بتوانند مالیات را دور بزنند . به هیچ وجه توصیه نمیشود.
  2. حق واگذاری قرارداد به غیر را از سازنده سلب و ساقط کنید.
  3. حتما در خصوص مرحله­ ی دوم و سوم انتقال سهم قید شود که سازنده باید گواهی عدم خلاف ساختمان را اخذ نماید.
  4. قبل از تحویل ملک به سازنده تمامی بدهی­ های شهرداری، برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه نموده و با دریافت رسید کتبی ملک را به سازنده تحویل دهید.
  5. ازعدم بازداشت یا رهن یا مصادره ­ی تمامی واحدها اطمینان حاصل کنید.
  6. در خصوص زمان تحویل ملک به سازنده حتما تعداد درخت­ها ی داخل و بیرون ملک را یادداشت نموده حتما در قرارداد ذکر شود که کسری درختان پس از تحویل ملک به سازنده به عهده­ ی ایشان می­باشد.
  7. دفترخانه ای را جهت انجام انتقال اسناد مشخص نمایید.
  8. حق دریافت هرگونه وام را از سازنده بگیرید.
  9. حق هرگونه تخلف در ساخت غیر از نقشه­ های مصوب را از سازنده بگیرید و پرداخت هرگونه جریمه­ ای را صرفا بعهده­ ی سازنده بگذارید. از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، سازمان پارک ها، شهرداری، نظام مهندسی و … .
  10. در خصوص تجمیع با املاک مجاور:
    1. اجازه ­ی کتبی مالکین الزامیست.
    2.  تعیین سهم هر ملک با مشورت کارشناس انجام شود.
    3. چنانچه این توافق پس از قرارداد مشارکت است ضمن متتمی به قراردا پیوشت شود.

 

  1. برای مواقعی که سازنده بیش از ۲ ماه هیچ فعالیتی انجام ندهد پیش بینی جهت فسخ یکطرفه، دریافت ضرر و زیان و… داشته باشید.
  2. در هر قسمت از قرارداد مشارکت وجه التزام تعیین کنید، هر تعهدی بدون وجه التزام را نپذیرید.
  3. از سازنده یک چک جهت حسن انجام کار دریافت و نزد داور قرارداد بگذارید که تا 6 ماه ساختمان و اقلام غیر مصرفی را تضمین نماید.
  4. از تعیین مشاورین املاک غیرمتعهد به عنوان داور، حکم مرضی­الطرفین، امین، نماینده و … بپرهیزید. 
  5. حضور داور در قرارداد بسیار حیاتی است. در این قسم قرارداد های بهتر است داور در هر دو زمینه حقوقی و فنی ساختمان مسلط باشد.
  6. بهتر است از داور تک نفره بهره ببرید.
  7. در دنیای حقوق هر لغت میتواند بسیار سرنوشت ساز باشد و قبل از انعقاد قرارداد می توانید با کمترین هزینه از مشاوره یک وکیل متخصص بهره مند شوید تا پس از بروز مشکل تا حدود چند صد برابر متحمل هزینه نشوید.
  8. توصیه میشود 2 نفر شاهد قرارداد شما را امضا نمایند.
  9. برای رسمیت دادن به قرارداد میتوانید به دفاتر اسناد رمی مراجعه نمایید . زیرا این قرارداد ها اسناد عادی و غیر رسمی به حساب می آیند.
  10. نشانی و مشخصات داور را کاملا ذکر نموده و از ایشان امضا و اثر انگشت بگیرید.
  11. داور را در جریان تمام توافقات جدید رسانده و امضای ایشان را بگیرید.
  12. در قرارداد مهلت داور جهت صدور رای را تعیین نمایید.
  13. به محض بروز تخلف سریعا داور را کتبا یا از طریق اظهارنامه مطلع نمایید.
  14. لیست متریال از مواردی است که بیشترین اختلاف نظرها بخاطر آن خواهد بود. لطفا جهت تعیین لیست متریال حتما قبل از امضای قرارداد اقدام نمایید و همزمان با قرارداد، لیست را هم امضا کنید.
  15. لیست متریال باید دارای بیشترین جزییات باشد مانند کشور سازنده سایز رنگ جنس و غیره.
  16. تغییر لیست متریال را فقط و فقط با تایید کتبی مالکین قبول کنید.
  17. در بسیاری از موارد سازندگان در انتهای هر انتخابی می­ نویسند”یا مشابه”،که به هیچ وجه مورد تایید نمی ­باشد.
  18. جهت ضد زلزله بودن ساختمان حتما با مشاور صحبت کنید زیرا فلزی یا بتنی بودن تاثیری در این مورد ندارد.
  19. تمامی اسناد و مدارک هویتی ، ضمانتی ، توضیحی و غیره را به قرارداد اصلی ضمیمه نمایید.
  20.  ملک بیشترین و مهمترین دارایی تلقی میشود، قبل از هر تصمیمی حتما با متخصص در آن زمینه صحبت کنید .